¿Por qué han subido las tasas de interés de las hipotecas si la Reserva Federal bajó la suya?
Una economía mejor de lo esperado está haciendo que las tasas hipotecarias desafíen las expectativas de muchos en Estados Unidos.
La tasa de interés promedio de las hipotecas a 30 años ha subido durante cinco semanas consecutivas, según datos de la hipotecaria Freddie Mac. Actualmente se ubica en 6.54%. Un alza que se ha dado cuando algunos pensaban que el intenso mercado de la vivienda sacaría un poco el pie del acelerador con el recorte en la tasa referencial de la Reserva Federal (Fed).
Si bien la Fed no establece las tasas de las hipotecas, sus decisiones usualmente inciden en los costos de los préstamos y, en esta ocasión, se anticipaba un impacto dado que optó en septiembre por un recorte de medio punto porcentual. Esto tras haber mantenido por un buen tiempo su tasa clave de interés en un máximo de casi dos décadas en su feroz lucha contra la inflación.
El buen paso de la economía ayuda a explicar la subida en las tasas de las hipotecas, a pesar de la percepción "pesimista" que sobrevuela en el país a días de las elecciones presidenciales.
"La persistente fortaleza de la economía ha hecho que las tasas hipotecarias hayan subido otra vez esta semana", dijo Freddie Mac en su más reciente reporte, divulgado el pasado jueves. "En los últimos años ha habido una tensión entre la narrativa económica pesimista y los datos económicos robustos frente a esa narrativa. Esto ha ocasionado una volatilidad mayor a la habitual en las tasas hipotecarias", agregó.
¿Por qué han subido las tasas hipotecarias en las últimas semanas?
El comportamiento de una deuda en específico del gobierno de Estados Unidos es parte de la combinación de factores que ha incidido en las tasas hipotecarias.
Un bono que emite el Tesoro estadounidense ha sido históricamente un punto de referencia para los bancos e instituciones que dan hipotecas en el país. Específicamente el bono del Tesoro que tiene un plazo de 10 años y cuyo rendimiento ha subido recientemente, según explica un informe de la empresa de bienes raíces Redfin.
"Los inversores en el mercado de bonos han estado particularmente preocupados por la posibilidad de que suba la deuda del gobierno después de las elecciones", dijo Chen Zhao, a cargo del análisis económico en Redfin.
"Les preocupa que un partido termine controlando tanto la Casa Blanca como el Congreso, lo que podría elevar más el gasto gubernamental. Esas preocupaciones, junto con los fuertes datos económicos, han impulsado los rendimientos del bono del Tesoro a 10 años y de las tasas hipotecarias", agregó.
Faltando cerca de una semana para las elecciones presidenciales del 5 de noviembre, las encuestas más confiables del país muestran una carrera sumamente cerrada entre la demócrata Kamala Harris y el republicano Donald Trump. Cualquier desenlace es en este momento posible en los siete estados más cruciales para lograr la victoria electoral, según reflejan esas encuestas.
Qué pasaría con los precios de las casas y las tasas de las hipotecas
La persistentemente alta demanda por las propiedades es algo que sorprende a los agentes de bienes raíces dado lo alto que están los precios de las casas en algunos mercados, según Redfin. Indicadores clave apuntan a que seguirá siendo fuerte en el corto plazo.
Las ventas pendientes de viviendas crecieron 3.5% en las cuatro semanas hasta el 20 de octubre si se compara con ese mismo lapso del año pasado. Redfin detalla que se trata del segundo mayor incremento en tres años.
Además, Redfin’s Homebuyer Demand Index, un índice que mide la actividad que han tenido los agentes de esa empresa mostrando propiedades o dando servicios relacionados, alcanzó en su última revisión su nivel más alto desde mayo y registró un alza de 3% frente al año pasado, mostró el informe.
Con todo este contexto, expertos vislumbran dos cosas: que los precios de las casas permanezcan altos y que las tasas hipotecarias sigan cerca de los actuales niveles.
Los precios elevados de las propiedades llevaron el pago promedio de una hipoteca en Estados Unidos a $2,587 y los compradores que pagan en efectivo podrían estar detrás de las últimas subidas, pues las solicitudes hipotecarias cayeron 5% en la última semana.
Un 'punto brillante' para quienes han estado esperando para comprar es que parece estar subiendo el inventario de viviendas a la venta. La cantidad de nuevas propiedades disponibles creció 2.2% en la última semana frente al mismo lapso del año pasado, mostraron los datos de Redfin.
Si esto se convierte en una tendencia sería una buena noticia, debido a que por meses muchos dueños de casas desistieron de vender en medio de las altas tasas hipotecarias. Muchos de ellos se habían asegurado tasas súper bajas de los tiempos de la pandemia y vender hubiese significado comprar nuevamente, muy posiblemente con hipotecas más caras.
Factores en los que puedes tomar el control al comprar una vivienda
Hay cinco aspectos en los que puedes tomar el control si planificas comprar una casa. El primero y muy clave es cuidar tu puntaje crediticio, algo que mirará de cerca el banco al que le pidas una hipoteca. Puntajes altos te ayudarán a obtener una tasa hipotecaria favorable dentro de los márgenes que haya en el mercado en ese momento.
El tipo de préstamo (a tasa fija o variable, por ejemplo) y el dinero que tengas para dar un pago inicial también incidirán muchísimo en la cantidad mensual que debas pagar. Dar un primer pago o down payment considerable (expertos recomiendan usualmente poner el 20% del total de la propiedad) también reducirá tu riesgo crediticio y, por ende, podría resultar en una tasa de interés más baja en tu hipoteca.
Otros factores que podrían entrar en juego, explica Redfin, es la cantidad de deuda que tengas en comparación con tus ingresos y tu historial laboral, pues un récord relativamente estable también podría beneficiarte con el banco.
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